Quando uma edificação é assentada sobre as divisas laterais e fundos de uma propriedade urbana, podem surgir influências desagradáveis e muitas vezes inevitáveis às propriedades contíguas, pois a altura desta edificação faz com que os ambientes sejam atingidos pela falta de iluminação e ventilação, o que é propício para o aparecimento de patologias construtivas e insalubres. Assim, torna-se imprescindível o dimensionamento correto da altura da parede que ficará assentada sobre as divisas para não ensejar conflitos de vizinhança, que muitas vezes só serão resolvidos no judiciário através de perícia técnica. Assim como nas restrições civis, as limitações administrativas orientam que para certos zoneamentos da cidade, os imóveis com usos residenciais, comerciais e de serviços com aberturas para o exterior, devem recuar das divisas laterais e fundos 1,50 metros.
Então, não havendo tais aberturas é facultativo o uso das mesmas divisas. Quanto à ventilação e insolação das edificações, deve-se observar a ocupação das divisas lateral e fundos com observância das disposições da legislação civil relativas ao direito de vizinhança e garantias de adequadas iluminação e ventilação dos compartimentos. Entretanto, o código em referência, muito pouco foi tratado, limitando-se apenas em dimensionar as aberturas dos vãos de cada compartimento das edificações (art. 83 a 86).
Focando no regramento administrativo a altura máxima da edificação assentada sobre as divisas materiais e/ou fundos, deverá ser dimensionada levando-se em consideração a altura do terreno em relação ao nível da rua, altura do pé-direito dos compartimentos, o zoneamento a que pertence o imóvel e o tipo de cobertura adotada.
Portanto, o engenheiro ou arquiteto responsável pelos projetos, deve estar bem familiarizado com as variáveis anunciadas, dimensionando-as de modo a evitar exageros construtivos que poderão ensejar conflitos edifícios acerca da altura das edificações.
Finalmente, é preciso considerar ainda, que as restrições civis e as limitações administrativas impõem unicamente as condições necessárias para afastar os inconvenientes que ultrapassarem a esfera do tolerável. Avançar, seria tornar praticamente impossível a vida em sociedade, pois a vida urbana aproxima as pessoas e as construções, gerando inevitáveis conflitos de gostos e interesses particulares. Para apurá-los, surge a necessária tolerância para viabilidade da vida moderna.
Por Carmem Carvalho
Arquiteta e Urbanista
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